Rozliczanie najmu przez Airbnb lub Booking.com — czy wymaga założenia działalności gospodarczej?

Kwestia wynajmowania mieszkań na zasadach najmu krótkoterminowego, choćby za pośrednictwem takich portali jak Airbnb czy Booking.com, wywołuje w ostatnim czasie wiele dyskusji. Dotyczą one jednak przede wszystkim potrzeby większego uregulowania rynku, aby m.in. zadbać o prawa sąsiadów takich wynajmowanych lokali na wypadek problematycznych najemców. Precyzyjniejsze przepisy obowiązują natomiast w zakresie rozliczania najmu krótkoterminowego, choć i one mogą nastręczać trudności interpretacyjnych. Właściciele mieszkań na wynajem często zastanawiają się bowiem, czy są zobowiązani do tego, by założyć z tego tytułu działalność gospodarczą.

Najem krótkoterminowy a definicja działalności gospodarczej

Przez długi czas najem krótkoterminowy mieszkania przez osobę prywatną, zwłaszcza z wykorzystaniem platform rezerwacyjnych, był przez polskie organy podatkowe jednoznacznie uznawany za noszący znamiona działalności gospodarczej. Jej prawna definicja określała bowiem, że jest to działalność:

• zarobkowa,
• zorganizowana,
• o charakterze ciągłym,
• prowadzona we własnym imieniu.

Wynajmowanie lokali mieszkalnych na zasadach najmu krótkoterminowego w zdecydowanej większości przypadków spełniało wszystkie te przesłanki. Wymagało zatem założenia działalności gospodarczej i rozliczania przychodów na podstawie skali podatkowej, podatku liniowego albo ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zmiany w przepisach — wybór pomiędzy najmem prywatnym a założeniem działalności

Sytuacja zmieniła się w roku 2021, a dokładnie na mocy uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., w której stwierdzono, że decyzja o tym, czy podatnik będzie rozliczał się w ramach działalności gospodarczej, czy na zasadzie najmu prywatnego, należy tylko do niego samego. Była to bardzo istotna zmiana, która pociągnęła za sobą zmianę interpretacji podatkowych wielu przypadków wynajmowania mieszkań. Decydując się na założenie działalności, właściciel może wybrać jedną z 3 wspomnianych wcześniej form opodatkowania, natomiast stawiając na prywatne rozliczanie przychodów — korzystać z podatku zryczałtowanego (8,5% dla przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% dla nadwyżki ponad tę kwotę).

Trzeba jednak wspomnieć o tym, że zgoda na rozliczanie się na mocy najmu prywatnego bazuje wyłącznie na wniosku podatnika — skala jego działania nie jest weryfikowana w praktyce. Jeśli zaś dojdzie do kontroli ze strony organów podatkowych i okaże się, że właściciel np. zajmuje się wynajmem kilku mieszkań na dużą skalę, korzystając przy tym z usług zewnętrznej firmy zarządzającej nimi, fiskus może uznać, że sytuacja przekracza granice najmu prywatnego. Wówczas najem może zostać uznany za usługę krótkotrwałego zakwaterowania, która musi być rozliczana jako działalność gospodarcza.

Jeśli masz wątpliwości, czy oferowany przez Ciebie wynajem mieszkania wymaga zarejestrowania działalności, albo potrzebujesz pomocy przy rozliczeniach podatkowych najmu krótkoterminowego — zapraszamy do naszego biura księgowego w Kaliszu!